• 房屋公攤達(dá)46％
• 房屋的公攤面積國家標(biāo)準(zhǔn)是多少
• 分?jǐn)偯娣e的計(jì)算是怎樣的
• 如何解決房屋公攤面積糾紛

110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有61平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……這種看起來非常離譜的事情，

國家明確規(guī)定，在7層以下的住宅的公攤率是7%—12%。

高樓層的住房，12層—33層的住宅公攤率為14%—24%，

別墅類型的住房的公攤率是1%—8%

房屋公攤達(dá)46％

據(jù)《法治日報(bào)》報(bào)道，李黎向售房方咨詢得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積。這再次引起了關(guān)于公用建筑面積（以下簡稱“公攤面積”）的討論。

那么，究竟公攤面積該如何計(jì)算，有沒有相應(yīng)的具體規(guī)定，此事又暴露出購房者當(dāng)前面臨的哪些具體難題？這些現(xiàn)實(shí)存在的疑問，無疑都需要引起相關(guān)方面的重視。

我國《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。對于哪些建筑面積應(yīng)計(jì)入公攤面積，《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中也有著具體的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。但國家層面對于公攤率卻并沒有清晰的規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中，公攤率的制定往往要依據(jù)住宅小區(qū)的環(huán)境以及公共設(shè)施建筑面積等因素來進(jìn)行具體核算，因此也給了開發(fā)商以較大的自主操作空間。

然而，就算如此，此事中，房屋的公攤率從買房前的31%到收房時的46%，卻也著實(shí)違背了相應(yīng)的常識，損害了消費(fèi)者的基本權(quán)益。即便是高層建筑，占建筑面積比例近一半的公攤率也在某種程度上不具備相應(yīng)的合理性，更何況還與消費(fèi)者買房前看到的宣傳數(shù)據(jù)存在很大的差異，其中是否涉及虛假宣傳等問題應(yīng)該得到進(jìn)一步的檢視。

售房方稱，實(shí)際測量后的套內(nèi)面積減少是因?yàn)閷⑼鈮Φ囊话牒穸扔?jì)入套內(nèi)建筑面積。但《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》明確規(guī)定，外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半歸屬于公用建筑面積。就此去看，售房方的解釋顯然缺乏合理性，也難以立得住腳。

近年來，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，越來越多的普通公眾開始選擇在城市中購房，但公攤面積的存在卻始終飽受詬病。在今年“取消公攤面積”也一度成為熱搜話題，引起廣泛關(guān)注。但從《法治日報(bào)》報(bào)道的內(nèi)容去看，目前社會各界對是否取消公攤面積存在著相應(yīng)的分歧，主要還是涉及取消公攤面積后公共區(qū)域的產(chǎn)權(quán)歸屬以及物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)的繳納等問題。這些現(xiàn)實(shí)考量有其合理性，理應(yīng)得到重視。

但在此事中，46%的公攤面積顯然“離了個大譜”，不符合基本的常識。這個問題出現(xiàn)的背后有多少屬于開發(fā)商的“自主操作”，其中是否存在“灰色空間”，顯然監(jiān)管部門值得細(xì)細(xì)琢磨。對購房者而言，公攤面積多占一平米，其實(shí)都在影響著今后的居住品質(zhì)，更何況公攤面積一下子增加了近20平方米。這對購房者形成的心理沖擊不可謂不大。

也因此，針對當(dāng)前暫時難以取消卻又飽受詬病的公攤面積和公攤率，相關(guān)方面顯然需要加以重視，不妨在經(jīng)過縝密調(diào)研后出臺更為細(xì)致的規(guī)定，對開發(fā)商劃定公攤面積的“自由度”予以規(guī)制，在既有規(guī)定下盡力維護(hù)購房者的利益。要知道，如果開發(fā)商手中對公攤面積的自主操作空間過大，對購房者而言顯然并不公平。長此以往，對房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響顯然會進(jìn)一步加大。

房屋的公攤面積國家標(biāo)準(zhǔn)是多少

1、多樓層的住房，國家明確規(guī)定，在7層以下的住宅的公攤率是7%—12%。多樓層建筑的樓層數(shù)指得是在6層左右的磗混合的建筑，而其他的公攤部分的面積也包括外墻的水平投影的二分之一樓梯、樓梯間以及為每位住戶所提供的服務(wù)業(yè)務(wù)的用房(熱水交換站、水泵房、配電室等等)。一般情況下，這些會占我們住房建筑面積的13%—18%。

而在室內(nèi)的樓層的高度分為室內(nèi)的凈高度(從地板到天花板之間的距離)以及室內(nèi)的樓層高(從地板到上一個樓層的地板之間的距離)。一般情況下，樓層的高度在2.8米左右，我們樓房里的室內(nèi)凈高度在2.65米到2.7米之間。如果我們樓房里的室內(nèi)凈高度超過了4.7米以上，就應(yīng)該按照兩層樓房來計(jì)算我們室內(nèi)的面積。

在7層—11層的住宅的公攤率是10%—16%。一般情況下，小高層的公攤率取決于各樓盤的自己本身情況來決定的。因?yàn)?，不同的小高層樓房的公攤是有差異的。如果在地下沒有設(shè)備用房，而在底層也沒有任何商鋪和底層架空的情況下，小高層的公攤系數(shù)是在10%—15%之間的。而帶有電梯的小高層住戶，公攤的系數(shù)在15%—20%之間。

按照國家規(guī)定，凡在7層以上的樓層，必須安裝電梯。所以，小高層就屬于配制電梯的范圍之內(nèi)。這樣樓房的特點(diǎn)就是方便的同時，又能給我們的生活增添一種新的高度。

2、高樓層的住房，12層—33層的住宅公攤率為14%—24%，為什么高樓層住房的公攤面積是最大的呢?因?yàn)?，根?jù)建筑規(guī)模的不同，高樓層的建筑一般都會在25層—33層之間。而且，高樓層的住宅也是樓梯高度最高的。

而且，高樓層的建筑除了有電梯和電梯前室所占用的空間之外，安全通道的樓梯也占用了很多的空間，還有“管道井”、“強(qiáng)電井”以及“弱電井”等等，許多公用的設(shè)備也都占用了很多的空間。所以，高樓層的建筑，樓層越高，公攤面積就越大。

3、別墅的住房，國家規(guī)定，別墅類型的住房的公攤率是1%—8%，別墅類型的住房包括地下樓層在內(nèi)的，最多三層樓房的獨(dú)棟住宅的形式，其中帶室內(nèi)的車庫。一般來說，獨(dú)立的別墅是沒有公攤面積的，而聯(lián)體的別墅有比較少的公攤面積。獨(dú)棟別墅的公用面積分?jǐn)偟脑瓌t就是，在自己這棟樓的里面和自己這棟樓有連接的建筑結(jié)構(gòu)，并且，就只向自己這棟樓的居民提供非盈利性的服務(wù)。這些是不符合這個條件的建筑，不能計(jì)算到公攤面積。

華律網(wǎng)

分?jǐn)偯娣e的計(jì)算是怎樣的

各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法，各戶套內(nèi)面積按比例分?jǐn)偂?

第1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和)/各戶套內(nèi)建筑面積之和;

第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。

哪些是房屋公攤面積

1、蓋的空中花園應(yīng)按其水平投影面積的一半計(jì)算面積。

1、圍護(hù)欄外的“花臺”、“花池”不計(jì)算面積，與陽臺連通的“花臺”、“花池”參照陽臺性質(zhì)計(jì)算建筑面積。

2、路、規(guī)劃路屬公共道路，公共道路邊房屋首層的柱廊不計(jì)算建筑面積。小區(qū)內(nèi)的小區(qū)路屬內(nèi)部路，不算公共道路，小區(qū)內(nèi)房屋首層的柱廊應(yīng)計(jì)算建筑面積。

3、共有共用分?jǐn)偯娣e計(jì)算上，明確市測繪所是以市規(guī)劃局的報(bào)建圖、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》附圖為依據(jù)。規(guī)劃局在報(bào)建驗(yàn)收資料上對公共面積、功能的定性等名稱上固定稱謂。

4、天面的水箱間的面積按面積計(jì)算規(guī)定計(jì)算建筑面積。

5、在房屋上的煙道、煙井應(yīng)按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

6、弧形規(guī)劃用地面積計(jì)算時，三方同意由規(guī)劃局在用地坐標(biāo)列表中提供弧線上的樁點(diǎn)(拐點(diǎn))坐標(biāo)和圓弧半徑，用地面積按圓弧半徑進(jìn)行計(jì)算。

7、于建筑物旁突出地面層高在2米以上的地下室排氣井按規(guī)定計(jì)算建筑面積;獨(dú)立的室外地下室排氣井不計(jì)算建筑面積。

8、上蓋的室外樓梯(單柱或雙柱支承)按各層水平投影面積計(jì)算，無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算。

9、臺中的水道管井、排煙井按建筑物自然層計(jì)算建筑面積，空調(diào)機(jī)放置位不另計(jì)算建筑面積。

10、圍護(hù)欄外的“花臺”、“花池”不計(jì)算面積，與陽臺連通的“花臺”、“花池”參照陽臺性質(zhì)計(jì)算建筑面積。

如何解決房屋公攤面積糾紛

三點(diǎn)提示：一是直接找開發(fā)商協(xié)調(diào)，也可向測繪部門或房地產(chǎn)行政主管部門反映，要求測繪單位重新進(jìn)行測量，在以上兩種方式都不能解決的情況下，最后還可以通過法院訴訟，由法院指定測繪單位重測。

三種維權(quán)辦法中，第一種辦法比較直接有效，但往往需要眾多業(yè)主聯(lián)合起來，要求開發(fā)商給出一個明確的解釋，必要時還可以通過媒體監(jiān)督解決糾紛，但很多不良開發(fā)商會玩“躲貓貓”，采取避而不見和拖而不決的策略，處理起來比較耗時耗力。

第二種辦法的維權(quán)成本較高，專家介紹，公攤面積的測量都是以“幢”為單位，一幢樓中所有套內(nèi)面積之外的地方都在公攤計(jì)算范圍內(nèi)，如果一戶業(yè)主提出申請，意味著需要對整幢樓重新測量，按照現(xiàn)在純住宅1元平米、商住兩用1.7元平米的測繪費(fèi)用，業(yè)主的負(fù)擔(dān)至少在數(shù)千元甚至上萬元。

相比之下，通過法律途徑訴訟解決的辦法實(shí)在是無奈之舉，不僅要耗費(fèi)大量的時間和人力，各種費(fèi)用的支出也是不可避免的，可以說是三種維權(quán)辦法中成本最高的。

從上文中我們可以知道，不同的住房所需要公攤的面積都是不一樣的，例如7層以下的住宅的公攤率是7%—12%，而別墅類型的住房的公攤率是1%—8%。上文中還給您介紹了關(guān)于房屋公攤面積的計(jì)算方式，