商品房質(zhì)量問題由來已久。早在2002年，知名律師秦兵就提出過204條，對房屋質(zhì)量、購房陷阱和收房驗房問題進行過詳細的探討，并提出過對策。近兩年，北京接連出現(xiàn)多起因屋頂滲漏、面積縮水、墻體開裂、管線未鋪、北京市政水電未通等導(dǎo)致業(yè)主和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的案例。

　　大部分收房糾紛未能解決

　　珠江駿景頂層漏水、國際友誼花園面積縮水、榮豐2008劣質(zhì)樓板、時代莊園臨時電問題……這些被媒體公開報道過的案例中，有的通過訴訟或協(xié)商解決了問題，得到了補償，但大部分最后都拖延未能解決，如業(yè)主本人未實施整改，則房屋仍存在安全隱患。

　　北京馳躍翔工程監(jiān)理有限公司工程師張之剛介紹，雖然北京市建委規(guī)定了分戶驗收制度，對房屋結(jié)構(gòu)、墻體等進行檢驗，但由于人力、技術(shù)的限制，對戶內(nèi)的一些細節(jié)問題關(guān)照不夠。收房時，業(yè)主仍然需要專業(yè)人員的幫助，對廚房、衛(wèi)生間的通風(fēng)系統(tǒng)、下水管道、墻體“空鼓”現(xiàn)象、電線接入等進行檢查。

　　明確責(zé)任方，“抱團”談判

　　在收房階段請專業(yè)人士如驗房師等協(xié)助驗房，目的是為了發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題。而新房從立項、承建到交付使用，都有相關(guān)部門和公司負責(zé)，開發(fā)商、承建商、門窗等材料的供應(yīng)商、規(guī)劃、電力、消防部門、煤氣公司等，交房前是誰的責(zé)任誰負責(zé)。業(yè)主可以就重大、普遍性問題“抱團”集體維權(quán)，與開發(fā)單位談判、協(xié)商解決，該整改的整改，該補償?shù)难a償，否則一旦入住后就很難再追究了。

　　當(dāng)然，維權(quán)過程中爭取相關(guān)政府部門的支持也非常重要。建委系統(tǒng)的質(zhì)量監(jiān)督站一直是個被忽視的部門，其實作為行業(yè)主管部門，監(jiān)督站在協(xié)調(diào)開發(fā)商、承建商、監(jiān)理公司等各方關(guān)系時具有重大作用，爭取該部門的介入和支持，督促其向相關(guān)單位追責(zé)，是業(yè)主重點要做的。

　　把物業(yè)糾紛消滅在萌芽狀態(tài)

　　有調(diào)查顯示，北京80%以上的物業(yè)糾紛都源于開發(fā)商遺留問題，業(yè)主入住后，開發(fā)商往往將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)，而很多業(yè)主也以房屋質(zhì)量問題得不到解決為由拒交物業(yè)費，由此產(chǎn)生諸多矛盾。

　　仁和律師事務(wù)所孟憲生、憶通律師事務(wù)所李蘇濱等律師均認為，業(yè)主維權(quán)選擇一個恰當(dāng)?shù)臅r機很重要，在收房階段把問題都羅列出來并解決掉，可以避免入住后的很多糾紛。

　　■案例剖析

　　漏水歪墻一定要返修

　　●借鑒事件

　　上海沙龍漏水事件不了了之

　　●業(yè)界支招

　　主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；裂縫、門窗損壞、墻體歪斜等質(zhì)量瑕疵，業(yè)主可與開發(fā)商談判要求施工單位返修，返修完畢后聯(lián)合驗收

　　事件回放

　　2003年10月雨后的一天，上海沙龍業(yè)主去看將要交付的房子時，發(fā)現(xiàn)大面積的滲水、裂縫現(xiàn)象。不少業(yè)主家里的裂縫都出現(xiàn)在承重墻上。

　　對此，在開發(fā)商出具給業(yè)主的公開信中如此解釋：據(jù)專家介紹并向北京其他一些房地產(chǎn)項目了解，得知諸多項目在該次降雨中都出現(xiàn)了類似的滲水現(xiàn)象，此種現(xiàn)象乃建筑工程通病。同時表示，為了對業(yè)主負責(zé)，公司決定對房屋窗戶、墻面重新做防水處理，延期10天交房。

　　10天后，部分業(yè)主再次來到沙龍，發(fā)現(xiàn)裂縫補上了，外立面的防水也重新做過了，但是門框不正、墻壁不正、暖氣安排不合理等問題依然未改。業(yè)主們反復(fù)催促開發(fā)商，始終得不到徹底解決?！皩嵲诤牟黄穑碑?dāng)時，包括徐先生在內(nèi)的很多業(yè)主都接受了這個方案，收了房，漏水問題最后不了了之。 （《京華時報》2004年2月20日報道，有刪節(jié)）

　　支招

　　北京永惠華建筑科技有限公司負責(zé)人永惠華：交付的商品房存在裂縫、局部滲水漏水、門窗損壞、墻體歪斜等質(zhì)量瑕疵時，如果合同中明確約定有退房條款，則購房人可以拒絕接收房屋。若合同中沒有明確約定，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，買受人認為可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。

　　北京航青工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司總工程師樸雄華建議：在不退房的情況下，業(yè)主可與開發(fā)商談判，要求施工單位返修，寫出細致的書面報告，在開發(fā)商、質(zhì)量監(jiān)督站及準業(yè)主處分別備案；返修完畢后，由開發(fā)商聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位，與設(shè)計、施工單位、準業(yè)主代表或準業(yè)主自己邀請的專家，聯(lián)合驗收。

　　惠誠律師事務(wù)所袁前嶺律師：對于質(zhì)量瑕疵造成的損失，業(yè)主可請質(zhì)量監(jiān)督部門對原因和損失數(shù)額做出鑒定，作為支持賠償?shù)淖C據(jù)。

　　面積縮水要靠數(shù)據(jù)“說話”

　　●借鑒事件

　　國際友誼花園面積縮水追回千萬賠款

　　●關(guān)鍵點

　　請來有資質(zhì)的測繪單位重新測量

　　事件回放

　　2002年夏天，在北京國際友誼花園的業(yè)主們偶然發(fā)現(xiàn)，其房產(chǎn)證上標注的樓層是22、19、17層，購房時是按此來計算總建筑面積的，但實際樓層是21、18、16層，業(yè)主們多公攤了3層面積。百余名業(yè)主當(dāng)即找到北京的測繪單位，但沒有一家愿意為此重新測量。無奈之下，業(yè)主們只好從上海請來具備一級資質(zhì)的上海市房屋土地測繪中心。

　　2002年6月14日，上海方面提供的測繪結(jié)果顯示：小區(qū)面積9314.26平方米，比北京市房地產(chǎn)勘察測繪所之前出具報告中的10675.86平方米少了1361.6平方米。除此之外，報告還認為之前的測量多算了8000多平方米的公攤面積，合計金額高達1億多元。在鐵證面前，開發(fā)商支付了2000余萬元的賠償。 （本報去年3月10日報道，有刪節(jié)）

　　支招

　　惠誠律師事務(wù)所袁前嶺律師：房屋面積縮水僅靠目測是不能作為依據(jù)的，而且公攤方面開發(fā)商設(shè)置了很多陷阱，或者把地下人防、或者把會所等不能分攤的公建設(shè)施也計入房款中。因此要請有資質(zhì)的測繪單位重新測量，以此作為主張權(quán)利的依據(jù)。

　　要收集材料及工藝的證據(jù)

　　●借鑒事件

　　榮豐2008出現(xiàn)“劣質(zhì)”隔板，開發(fā)商退回部分款項由業(yè)主自購樓板

　　●業(yè)界支招

　　合同或廣告中一般會標明材料及工藝，要找行家?guī)兔匆约氨Ａ糇C據(jù)

　　事件回放

　　2005年7月2日，榮豐2008近百名業(yè)主聚會，就收房時發(fā)現(xiàn)的隔板質(zhì)量問題向開發(fā)商“討個說法”。榮豐2008主打小復(fù)式戶型，中間用樓板隔開，“有業(yè)主用腳一跺，樓板就出現(xiàn)裂縫，那種板不適合做樓板，”業(yè)主于女士回憶，在業(yè)主堅決要求下，榮豐出示了一份檢測報告顯示“10公斤重鋼球從1.2米處自由落下，板材呈裂狀”。對此，榮豐堅持說，用做搭建隔板的海天板符合國家質(zhì)量認證標準，不存在質(zhì)量問題。業(yè)主群情激憤，組成了維權(quán)小組開始提出“集體退房”解決問題，但開發(fā)商不予理會。后來針對樓板問題，業(yè)主設(shè)法與開發(fā)商進行商榷，最后，開發(fā)商退回了一部分款項，業(yè)主自行購買了樓板安裝。 （《中國經(jīng)濟時報》2005年9月29日報道，有刪節(jié)）

　　支招

　　北京航青工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司總工程師樸雄華：房地產(chǎn)買賣關(guān)系中從合同制定、備案到房產(chǎn)證辦理的全部流程幾乎都是由賣方來完成的，買方幾乎完全不知情，這就大大增加了消費者權(quán)益受侵害的可能性?！凹w退房”會有多大的效果？大家都沒有把握。因為大多數(shù)業(yè)主對房子本身都表示認可，房和隔板都是“合格”的，癥結(jié)在于功能界定模糊，這個厚2.4厘米的合格板材不能承受一個人的重量，不能用做地面隔板。

　　對這種材料和工藝問題，開發(fā)商一般都會在合同或廣告中標明，業(yè)主應(yīng)事先找懂行的人幫忙去看，而不是自己不懂就簽合同，否則發(fā)現(xiàn)問題后很難爭取權(quán)益。

　　消費者權(quán)益法律事務(wù)委員會邱寶昌律師：業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問題時要注意收集證據(jù)，比如合同、銷售廣告等。

　　■小貼士

　　收房先驗“兩書一表”

　　根據(jù)合同規(guī)定，開發(fā)商需提供《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，收房時一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。

　　實體方面，主要看實際設(shè)施是否與買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備的品牌、數(shù)量相符，是否有遺漏；確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異（一般不超過3%）。

　　產(chǎn)權(quán)證可自行辦理

　　目前產(chǎn)權(quán)證多由購房者委托開發(fā)商、代理機構(gòu)或律師等代辦，代理費從400元至5000元不等。但是，貸款合同并沒有規(guī)定開發(fā)商代辦就應(yīng)該收取代辦費，除非購房合同有特殊約定，否則業(yè)主可以要求開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)，而不需交納代辦費。如果已委托開發(fā)商代辦而又想自己辦理的，可用書面通知撤銷對開發(fā)商的授權(quán)，結(jié)束雙方之間的委托代理關(guān)系。

　　不交物業(yè)費不給鑰匙屬無理

　　按照規(guī)定，開發(fā)商可以委托前期物業(yè)向業(yè)主交付房屋鑰匙，但物業(yè)公司無權(quán)以不交納物業(yè)費作為不給鑰匙的理由。另外，契稅、公共維修基金的支付方式可由業(yè)主選擇自行到銀行交納，開發(fā)商和物業(yè)公司無權(quán)強行要求代辦。

　　■重要提示

　　交付條件未具備先入住難索賠

　　在收房過程中，有的業(yè)主擔(dān)心不按開發(fā)商通知的時間收房，會失去主動權(quán)，或由于種種原因，明知存在問題卻先行收了房。

　　對此，專家建議，購房者首先應(yīng)注意通知的有效性。開發(fā)商發(fā)出該通知的時間要在房屋交付期限之內(nèi)，必須是書面形式，且發(fā)出通知時，合同所規(guī)定交付條件應(yīng)具備的文件均應(yīng)完備?？陬^通知或者在不具備交付條件的情況下發(fā)出的通知，均應(yīng)視為無效，購房者可以不接受，由此造成的延期交房責(zé)任應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

　　如果開發(fā)商通知入住的時候房屋不具備交付條件而購房者入住了，就是實際接收了房屋，那么再以延遲交房來進行索賠就比較困難，且不經(jīng)審查而匆忙入住，有可能喪失退房和獲取賠償?shù)臋?quán)利。（來源：中國市場秩序網(wǎng)）