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? ?不是所有的開發(fā)商違約行為都可以要求退房，這里涉及到一個重要的問題，就是超過一定的期限（有效期限）是不能夠行使解除合同的權(quán)利。所以，消費者維權(quán)也要及時。小編下面以幾個案件為例進(jìn)行具體分析。?
　　維權(quán)時效?
　　一、延期交樓-案例一?
　　等待兩年不能入住新房在南山工作的劉先生稱，兩年前，他在南山買了一套商品房，合同約定的交樓日期是2001年2月底，但是到了該交樓的時間，開發(fā)商以各種理由將交樓的日期一拖再拖，他到現(xiàn)場觀察，發(fā)現(xiàn)雖然工地上有工作的跡象，但是工作人員很少，工程進(jìn)度很慢。他和開發(fā)商在不停的爭吵中，耐著性子等待了兩年多。由于不能入住新房，他為此付出了更多的租金，他覺得實在是等不下去了，希望能夠?qū)⒎孔油说簦⑶乙箝_發(fā)商賠償損失。但是，他擔(dān)心由于時間過長超過了訴訟的時間。?
　　根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。本案中當(dāng)開發(fā)商延遲交樓時間超過3個月，消費者就獲得了解除合同的權(quán)利，但是解除權(quán)只能在一年內(nèi)行使，如果一年內(nèi)不提出解除合同，就不能解除合同，只能夠要求賠償。就上面的案例分析，劉先生合同約定的交樓日期是2001年2月底，所以在2001年5月開始，劉先生就可以要求退房，但是退房的時效只能夠延續(xù)到今年的5月份，現(xiàn)在已經(jīng)超過了5月了，所以劉先生已經(jīng)不能夠要求解除合同，只能夠要求賠償。?
　　如果只要求賠償損失，那么根據(jù)《民法通則》的第一百三十五條規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期為2年，法律另有規(guī)定的除外。但是當(dāng)事人只能夠要求從其開始訴訟的時間起，向前計算兩年的賠償金。因為超出訴訟期的部分，法律上賦予的勝訴權(quán)就消失了，也就是這部分的賠償就沒有法律的保護(hù)了，但是其間的違約責(zé)任并不是消失，如果在合同上或者在協(xié)議中，有要求在任何時候都履行賠償責(zé)任，直至延續(xù)到交樓為止的條款，法律就保證一直擁有要求賠償?shù)臋?quán)利。一般正式的合同范本中都有關(guān)于規(guī)定賠償金額的條款，但是如果沒有，在《最新司法解釋》中，也有條款進(jìn)行約定?！督忉專ǖ谑邨l》》：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?
　　二、不能辦證-案例二?
　　5年前，李先生在關(guān)外買了一套商品房，入住后開發(fā)商一直沒有能夠?qū)⒎慨a(chǎn)證辦下來，據(jù)說開發(fā)商辦不下證的原因在于當(dāng)時在取得開發(fā)用地的時候手續(xù)不完全，屬于歷史遺留問題。他現(xiàn)在想回到市區(qū)居住，將這套住房賣出，苦于沒有房產(chǎn)證而無法上市交易。他詢問是否能夠向開發(fā)商要求賠償，如果退房的話可否成立。?
　　《最高人民法院于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中有條款規(guī)定，合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請求解除合同和賠償損失。 由于在規(guī)范的購房合同文本中沒有關(guān)于時間的約定，所以也不會受到《民法通則》關(guān)于訴訟期限的限制，李先生的房屋雖然已經(jīng)入住5年，但是仍然可以要求退房，并且賠償損失。賠償損失的概念就是，根據(jù)合同的約定或者在合同沒有具體約定的情況下，按照實際損失計算賠償，實際損失包括裝修（折價后）、手續(xù)費、一次性付款的按照銀行利率計算的利息等等。如果只要求賠償損失，那么根據(jù)《民法通則》的第一百三十五條規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為兩年，法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人雖然5年沒有拿到房產(chǎn)證，但是真正能夠獲得法律保障的也只有兩年。賠償?shù)慕痤~，如果合同上有約定的，從其約定，沒有約定的按照《解釋（第十八條）》：“由于出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”。

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